Come è possibile che a Salerno le case costino come in metropoli con salari più alti, mentre la popolazione residente diminuisce e il costruito si espande?
Questo dossier racconta un paradosso urbano: più case, meno abitanti, prezzi più alti. Non è un’anomalia locale ma un pattern nazionale con esiti specifici nei contesti turistici e portuali. L’obiettivo è offrire una cornice interpretativa e una piattaforma di soluzioni pratiche.
Certamente la scelta sbagliata è quella adottata a Salerno ovvero di non governare questi processi degenerativi in un silenzio totale che favorisce solo la speculazione.
Indicatori chiave
Popolazione residente (2010=100)
La tendenza decrescente della popolazione residente indica che la domanda abitativa interna non giustifica da sola l’aumento dei prezzi. Cresce il ruolo della domanda esterna e non-residente.
Prezzi richiesti (2018=100)
Le richieste dei proprietari e operatori crescono nonostante la dinamica demografica. Il mercato spinge su tagli piccoli, rifiniture, vista mare, e rendite turistiche.
Locazioni brevi (2016=100)
La crescita dell’extra-alberghiero sottrae offerta stabile al lungo periodo e altera la composizione sociale di quartieri centrali e semicentrali.
Consumo di suolo (confronto relativo)
Un grande consumo di suolo non ha aumentato l’accessibilità all’abitare: ha ampliato lo stock, ma non quello adatto né a prezzi equi per residenti.
Perché i prezzi salgono nonostante il calo dei residenti
Il rialzo dei valori non segue la domanda dei salernitani ma la disponibilità a pagare di soggetti non residenti: investitori, seconde case, operatori dell’ospitalità breve. Il mercato ha “riprogrammato” la città verso prodotti immobiliari ad alta rendita, non verso il diritto all’abitare.
Turistificazione: la conversione di appartamenti in ricettivo diffuso riduce l’offerta stabile e spinge canoni e prezzi.
Mismatch qualitativo: molta nuova edilizia è di fascia medio-alta; poca offerta a canone sostenibile.
Immobili come bene-rifugio: l’acquisto per rendita o protezione del capitale sostiene i prezzi oltre la domanda d’uso.
Regole e incentivi spesso favoriscono la rendita breve rispetto al lungo periodo, se non corretti localmente.
Effetti sociali e culturali
La perdita di residenti stabili indebolisce la città quotidiana: scuole con meno iscritti, commercio di prossimità sostituito da format turistici, rottura dei legami di vicinato. La città diventa palcoscenico: vivace in superficie, fragile nella struttura.
Cosa può fare il Comune (subito)
1 Regolare gli affitti brevi
Limiti per edificio/isolato nelle zone sature e nei centri storici.
Registro pubblico aggiornato (CUSR) e open data per quartiere/civico.
Obbligo di cambio d’uso e requisiti di sicurezza per uso ricettivo.
2 Favorire il canone concordato
Sportello unico con sindacati/inquilini e attestazioni rapide.
IMU ridotta automatizzata per chi loca a canone concordato.
Garanzia comunale su danni e morosità per ampliare l’adesione.
3 Attivare lo stock sfitto
Censimento via incrocio dati (utenze, catasto) e incentivi micro-ristrutturazione.
Agenzia sociale per la locazione con canoni calmierati e gestione del rischio.
Prelievi anti-sfitto su lunghe giacenze, reinvestiti in contributi affitto.
4 Rigenerazione e modelli non speculativi
Conversione rapida di uffici/negozi sfitti in alloggi con vincolo decennale di canone.
Cooperative di abitazione e Community Land Trust su suolo pubblico.
Piani ERP mirati su riuso del patrimonio esistente (efficienza e sicurezza).
... e nei prossimi 12 mesi
Pubblicare mappa open data di ricettivo/locazioni brevi con heatmap per isolato.
Delibera soglie massime di brevi per edificio in aree sature.
Sportello canone concordato con calcolatore pubblico e modulistica unica.
Campagna “Passa al lungo”: cedolare agevolata, IMU ridotta automatica, garanzie.
Agenzia sociale per la locazione: target lavoratori essenziali, giovani, studenti.
Bando conversioni (negozi/uffici → alloggi) con sconto oneri se vincolati a canone.
Censimento sfitti e micro-bonus ristrutturazione per immissione in mercato regolato.
Piano ERP su riqualificazione patrimonio esistente (antisismica, efficientamento).
Regolamento-tipo condominiale per brevi (rumore, check-in, sicurezza, rifiuti).
Report trimestrale su prezzi, mix d’uso e tasso di residenza per quartiere.
Cosa chiediamo al Comune
Il diritto all’abitare prima della rendita: casa come infrastruttura sociale, non solo asset finanziario.
Trasparenza: mappa pubblica e aggiornata di ricettivo e locazioni brevi.
Limiti e regole nelle aree sature, con controlli effettivi e sanzioni.
Canone concordato facile: sportello, calcolatore, IMU ridotta automatica.
Attivare gli sfitti: incentivi, garanzie, agenzia sociale per la locazione.
Rigenerare senza consumare suolo: conversioni rapide e vincoli sociali.
Modelli comunitari: cooperative, community land trust, patti di collaborazione.
Monitoraggio pubblico: rapporti trimestrali e valutazioni di impatto sociale.